市場の変化の兆し？収益物件の売りが増えている今、買主にとってのチャンスとは？
最近、賃貸中の物件（家賃収入が前提のタイプ）の「売り出し」が増えてきました。
ただし、これを「倉庫・工場の実需（使う側の需要）が消えた」と短絡的に見るのは早いと考えています。むしろ、**売り手側の事情が増えて“市場に出てくる物件が増えた”**局面として捉える方が、状況に合うことが多いです。
1．事業用（物流・製造）は堅調なサイン
「使う側」の需要を見るには、空室率の上昇や賃料の下落が役に立ちます。
しかし、少なくとも大型物流施設については、いまだ需要は堅調で、大阪圏の大型物流（LMT）の空室率が低下し、実効賃料も上昇となっています。https://mktgdocs.cbre.com/2299/4eeb268f-3cca-4406-b5f7-2cd96a599398-1440363108/Japan_Logistics_MarketView_Q4_.pdf
また日銀の見通しでも、経済展望や設備投資は底堅い方向が示されています。
https://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor2601a.pdf
2．居住系（タワマン等）の“処分・見直し”ムードが、投資家心理として波及？
投資の世界では「タワマン投資」などがニュースになりやすく、そこで起きる不安や整理が、他アセットにも連鎖することがままあります。近年はタワマン節税をめぐる評価ルールの見直しが進んでおり、それによりポートフォリオ全体を見直す動きもあると思われます。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf
反面、居住系の期待値が下がるがゆえに、事業用（倉庫・工場等）へ資金が移ることも考えられますが…
3．金利局面の変化
日銀の政策金利は0.75%で推移しており、追加利上げの可能性が議論されています。
https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2025/k251219a.pdf
金利が上がる局面では、収益物件は売却が増えることがあります。理由はシンプルで、返済負担や期待利回りが悪化するからです。この状況では、物件自体が「悪いから売る」ではなく、資金確保のために売る、という動きも出てくると思われます。
4．物件の二極化
今後は、立地・仕様で物件の二極化が進むかも知れません。なぜなら、どんなに売りが増えても、良い物件は相対的に強く、厳しい物件は価格調整が進みやすい、という形になりがちだからです。
5．「いままで出なかった物件」が出てくる？
このような市場の変化があると、売り手の事情で、これまで表に出づらかった物件が出てくることにもなりますので、買主側から見ると「選択肢が増える」可能性があります。今まで賃貸物件を利用されていた方々にとっても、条件に合う物件が市場に出てくる可能性も高くなります。是非これから、皆さまが「買える条件」が出てくることを祈ります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別物件の投資判断を推奨するものではありません。条件や状況により結論は変わります。
ただし、これを「倉庫・工場の実需（使う側の需要）が消えた」と短絡的に見るのは早いと考えています。むしろ、**売り手側の事情が増えて“市場に出てくる物件が増えた”**局面として捉える方が、状況に合うことが多いです。
1．事業用（物流・製造）は堅調なサイン
「使う側」の需要を見るには、空室率の上昇や賃料の下落が役に立ちます。
しかし、少なくとも大型物流施設については、いまだ需要は堅調で、大阪圏の大型物流（LMT）の空室率が低下し、実効賃料も上昇となっています。https://mktgdocs.cbre.com/2299/4eeb268f-3cca-4406-b5f7-2cd96a599398-1440363108/Japan_Logistics_MarketView_Q4_.pdf
また日銀の見通しでも、経済展望や設備投資は底堅い方向が示されています。
https://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor2601a.pdf
2．居住系（タワマン等）の“処分・見直し”ムードが、投資家心理として波及？
投資の世界では「タワマン投資」などがニュースになりやすく、そこで起きる不安や整理が、他アセットにも連鎖することがままあります。近年はタワマン節税をめぐる評価ルールの見直しが進んでおり、それによりポートフォリオ全体を見直す動きもあると思われます。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf
反面、居住系の期待値が下がるがゆえに、事業用（倉庫・工場等）へ資金が移ることも考えられますが…
3．金利局面の変化
日銀の政策金利は0.75%で推移しており、追加利上げの可能性が議論されています。
https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2025/k251219a.pdf
金利が上がる局面では、収益物件は売却が増えることがあります。理由はシンプルで、返済負担や期待利回りが悪化するからです。この状況では、物件自体が「悪いから売る」ではなく、資金確保のために売る、という動きも出てくると思われます。
4．物件の二極化
今後は、立地・仕様で物件の二極化が進むかも知れません。なぜなら、どんなに売りが増えても、良い物件は相対的に強く、厳しい物件は価格調整が進みやすい、という形になりがちだからです。
5．「いままで出なかった物件」が出てくる？
このような市場の変化があると、売り手の事情で、これまで表に出づらかった物件が出てくることにもなりますので、買主側から見ると「選択肢が増える」可能性があります。今まで賃貸物件を利用されていた方々にとっても、条件に合う物件が市場に出てくる可能性も高くなります。是非これから、皆さまが「買える条件」が出てくることを祈ります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別物件の投資判断を推奨するものではありません。条件や状況により結論は変わります。
